なかじぃの釈迦に説法レポート

伝家の宝刀！

こんにちは「なかじぃ」です。

先週に引き続き進めて参ります。

不動産屋との「絆」を深める。
ことについていろいろ話してきました。

がしかし！

ただ闇雲に「うちの物件を紹介してください」と言っても芸がない。
彼らに是非紹介したい」と思ってもらわなければない。

そこで有効になってくるのが「営業マン個人への謝礼」です。
「成約したら、謝礼を出しますので、是非、入居者様をご紹介下さい」
こう言うだけで紹介される内覧者様の数は倍増します。

また、謝礼の件を営業マンに伝えるときは・・・
具体的な金額を明確にすることが最も重要です。

そして、ここで気を付けなければならない点が3つあります。

①謝礼のことを伝えるときは、営業マンの耳元でこっそり言うこと。
　（あるいは後ほど電話で伝える）
②謝礼を渡すときも営業マンにこっそりと渡すこと。
③謝礼は商品券などで渡すこと。
　（謝礼は現金で渡すと、営業マンから領収書がもらえないので
　　経費にできなくなるため）

即満室を実現するための「伝家の宝刀・インセンティブ」
不動産屋の利益よりも、営業マンのここをおおいに刺激したほうが良い！

てなことで、「絆」の最終兵器が登場したところで、本日これまで！

次回の「飛び道具」の心まで〜♪

妊娠の年！

新年あけましておめでとうございます。

2012年は「壬（みずのえ）辰」年です。
壬、辰のそれぞれの字の左側に「女へん」をつけると、
妊娠という字になります。

何か新たな物を妊むという意味で、次の時代へ向けて、
新しい企画やアイデアが生まれる事を意味します。

そんなことで、今年は旧倍の不退転に立ち、
新しい企画やアイデア満載の満室経営コンサルタントに
邁進して参ります。

よろしくお願い致します。

では、昨年の続きになります。

不動産屋との「絆」を深める！ことが極めて重要！
ということを話しましたが、さらにプラス1が必要です。

それは、裁量権を与えるということです。
敷金1、礼金1、を敷金0、礼金0、や家賃1ヶ月サービスなど
あるいは、それらの費用を不動産やの広告手数料などに
上乗せるなどです。

いずれも、本体の家賃を値引きするのではなく、
一限的な営業マンや不動産屋への後方支援の一環です。

これらのことで、いわゆる「絆」がより一層深まります。
「信じて任せる」いわば経営道の「王道」ですね。

ですが、今年はさらにプラス1、信頼して任せるだけでは
猿でも出来ます。

賢者はここからさらに踏み込んで「オーナー貴方様」自身が
週1回訪問する曜日を決めて、慰労と激励をしながら、
進捗状況のチエックを行なってください。

そして、ここで重要なのが、事前に訪問日時を伝へておくことです。
「毎週○○マンションのオーナーは何曜の何時に来る」
が分かって入れば自然に頑張るものです。

このことを確実に実行して下さい。

てなことで、本日はここまで、次回の「絆」の心まで〜♪

②人・人間関係・絆・地域の不動産業者を味方につける。

こんにちは、満室経営コンサルタントの「なかじぃ」です。

あっと言う間に、今年も過ぎ去ろうとしています。
本日　12月25日　Merry☆Christmasです。

12月に入りまさに「師走」とはよく行ったもので
コンサル業務を含め、日々バタバタ、毎週、日曜日更新の
ブログも3週連続お休み！「師は走りっぱなし」でした。

てなことで、今週久々の日曜日お休み！
気合を入れてお届けします。

さて、今年ほど、人・人間関係・絆がクローズアップされた年もないと思います。
しかしながら、この絆こそが全てのビジネスにおいて最も重要です。

いわゆる、満室にする戦術の中でも極めて重要な課題です。
今日のテーマ、不動産屋を味方につける＝人間関係イコール絆を深めることです。

また、ここでは訪問する数も大事になります。

地域に10社不動産屋があれば10社全部に訪問し、
物件の紹介をお願いして廻ることです。

そうすると約2割の不動産屋が積極的に紹介してくれます。
この2割の方々と絆を深めていく（週1訪問）と効率が良くなります。
また、残りの8割の方々にも週1回FAXや電話をいれます。

オーナー様の名前と顔と物件を覚えてもらうまで、
何度でも訪問することです。
（たまには、缶コーヒーなどの差し入れも有効！＾＾）

そうすれば、後々の情報交換など、営業活動もスムーズに行えます。

そして、訪問や電話・FAXなどの営業活動の中で
最も大事なことが次のことです。

今週は内覧者様があったのか、なかったのか？
申し込みがあったのか、なかったのか？

もし内覧者様がなかったのなら、内覧者様を増やすための
戦術を考えることが必要です。

また、内覧者様があっても、申し込みに至らなかったなら
「なぜ、申し込みに至らなかったのか」「家賃が高いのか」
「ロケーションが悪いのか」「間取りが気に入らなかったのか」

その理由を探り、申し込みをもらうために何が足りなかったのか
を考え対策を打つことが必要です。

さて、ここまではいかがでしょうか？

ここまでOKであれば、あなた様の物件はかなり
空室率が低い方でさらなる高みを望んでおられる方と察します。

では次に参りましょう！

ですが、次のテーマは極めてデリケートな内容になりますので
次回のブログにて、ご紹介して参ります。

次回は不動産屋、営業活動の真髄に迫ります。
候、ご期待です。


ではでは、不動産屋、営業の真髄！次回コンサルの心まで〜♪

①内覧者様が激増するパンフレットを作る！

こんにちは、満室経営コンサルタントの「なかじぃ」です。

では、早速、内覧者様が激増するチラシ（パンフレット）を
作るところから具体的に入っていきましょう。

1、内覧者様が、激増するチラシは、その情報量に大きく左右されます。
　　基本的に情報量が多ければ多いほど確実に増えます。
　　（近隣の商店街、名所、旧跡、ライフライン、交通機関、周辺施設など）

2、A3二つ折り４ページに物件の特徴をできるだけ詳しく記載します。
　　（少し厚手の紙にして、表紙はオナーからのメッセージを添える）

3、チラシは専門業者にカラーで制作を依頼します。
　　（自分で考えるより、早いですし、やっぱりプロは違います）

4、一言で物件の特徴がわかるキャッチコピー大きく記載します。
　　（ゆとりの1DK35㎡超のお部屋が豪華装備満載でこの価格！）とか

5、室内の特徴を書き込んだ鳥瞰図の記載！
　　（図面に各箇所に特徴を事細、書くと印象がまるで違います）

6、ここに住むことで実現するありったけのメリットを載せる。
　　（インターネットが無料で使える！人感検知の照明とLEDで超省エネ！）

7、ビジュアル感覚でわかる周辺マップの記載！
　　（コンビニ、スーパー、居酒屋、美味しい寿司屋、スポーツジムなど）

8、わかりやすく、高いなぁと感じさせない家賃体形の記載！
　　（選べる家賃！家賃値引きコースなどの設定！）

9、せっかく作ったカラーチラシ、白黒コピーさせないための知恵！
　　（仲介業者様にお願い！このチラシはコピーせずに、
　　　このスペースにゴム印を押して使用してください。ときちんと記載する）

てな具合で、ここまで手の込んだ内容にすることです。

さて、次回は、地域の不動産業者を味方につける！編です。
乞うご期待あれ！

では、では、次回の不動産屋を味方につけるのだぁ〜の心まで〜♪



おまけだよ〜ん♪

25有余年！よくぞ働いてくれたポスト達！

まずは、Befoerの写真〜ご覧下さい。








でも、サビだらけで、鍵もボロボロ壊れています。

なので！After









キラリ〜ン♪

まっさら！おNEWだよ〜ん♪




もう一枚！









スカッートとしてますね！

もちろん入居者様は大変喜んでま〜す。♥

ではでは、次回の喜びの心まで〜♪

広告チラシそれは最大武器！

こんにちは、満室経営コンサルタントの「なかじぃ」です。

ズバリ！先週の答えから入ります。

入居者様に一早く物件の魅力を伝えるツールそれが募集チラシです。
パソコンが使える人の98％は、必ずネットで物件の検索をします。
そして、興味をもって今度は不動産屋に出向き詳細情報を入手します。

そのとき、お客様が手にするのが募集チラシです。
この募集チラシを見たコンマ数秒間で「この物件をじっくりみたい！」
と判断させる。

ほんの一瞬の間に見たいと思わせる。
「一撃必殺のチラシ」を作らなければならないのです。

てなことで、次回はいよいよ実践篇です。

「内覧者様の数を劇的に増やし即満室にする方法」を
全７回にわたり詳細に紹介して参ります。
乞うご期待あれ！

sea　you　next　効果絶大！
反応率が跳ね上がる募集チラシの心まで〜♪


おまけのだよ〜♪

EV編 Vol.3

まずは、Befoer 〜ご覧下さい。









よく見かけるパンチカーペット！

傷がつかないように養生しているのだが？
入居者様が、生ゴミなどを出すときに、汁がたれて臭いが苦情に！

そこで！！！




After の写真です。
ご覧あれ！









さて、新しく貼った素材はなんでしょう？

ダイノック？

いいえ、違います。

本邦初公開！　なんと！　秘技！長尺シート貼り！

丈夫で長持ち、もちろん！生ゴミの汁ダレ、水にも強い！
簡単に張替え可能です。

goodですね。

ご興味のある方は「なかじぃ」まで、ご連絡ください。

ではでは、秘技！長尺シートの心まで〜♪